（一）居住用地、住房資源數量不足
2014年深圳市常住人口為1190.84萬人；城市建設用地920平方公里，其中居住用地198.4平方公里。深圳的居住用地比例（22%）低于國標（《城市用地分類與規劃建設用地標準GB50137-2011》）（25～40%），也低于國內外發達地區的大城市。按照常住人口統計口徑，深圳的人均居住用地面積（17平方米/人）也低于國標23～36平方米/人的推薦值。
圖2：深圳市城市建設用地比例
數據來源：《深圳市城市總體規劃（2016-2035）》
（在編）
圖3：深圳市居住用地與國內外主要城市的比較
數據來源：《深圳市城市總體規劃（2016-2035）》
（在編）
2014年深圳住房建筑面積約5.59億平方米，按照公安部門約2000萬管理人口的統計口徑，深圳人均28.2平方米/人的住房面積低于全國平均水平（32.9平方米/人）和其他一線城市，也低于住建部2020年全面建設小康社會的居住指標（35平方米/人）。
圖4：深圳市人均住房面積與國內主要城市的比較
數據來源：《深圳市城市總體規劃（2016-2035）》
（在編）
（二）住房結構不能滿足現代化住房需要
根據2015年建筑普查分類標準，深圳市將住宅類型分為低層住宅、成套住宅、非成套住宅、原村民自建房、居住配套5類。各類住房類型中，成套住宅（包括商品住房、政策性保障房、單位自建房等）約2.5億平方米，約占全部住房供應總量的44.8%，住房套數223萬套，僅能滿足約600萬人口的現代化住房需要。原村民自建房約1.99億平方米，占全部住房供應總量比重35.7%，其質量低、環境差，戶型普遍偏小，人均居住面積偏低，且存在不同程度的違法建設問題，客觀上不能在市場上流通，難以支撐改善型住房需求。
圖5：各類住宅建筑面積（萬平方米）及所占比例
數據來源：2015年建筑普查
（三）優質生活資源空間分布不均
雖然全市多中心的居住空間結構正在逐漸形成，但優質生活空間分布不均。建設品質高、配套完善、手續完備并可上市交易的大量成套商品房集中在原特區內，以及原特區外沙井、龍華、龍崗、布吉等城市副中心或組團中心；原特區外的大部分居住用地都是環境較差、配套不足、管理缺位的城中村。
圖6：2015年各區各類型住宅建筑面積情況
數據來源：2015年建筑普查
除優質住房資源，教育、醫療、商業、文化、體育等生活配套也呈現空間分布不均的狀態。以社康中心為例，深圳市698個社區（“六普”數據普查單元）中，共有280個社區目前沒有社康中心，284個社區擁有1處社康中心，134個社區擁有2處或以上的社康中心。根據深圳城市規劃“一張圖”，全市共規劃社康中心1113處。其中，福田、南山、大鵬等已經達到較高的現狀—規劃數量比，而龍崗、光明、坪山、龍華等區的社康中心現狀‐規劃數量比值較低。
圖7：深圳社康中心分布
（四）社區公共空間品質有待提升
根據深圳歷版城市總體規劃、組團規劃和法定圖則等規劃，全市已經規劃并建立了“自然公園—城市公園—社區公園”三級公園體系，但是社區公共空間（口袋公園、轉角空間）的缺乏導致深圳人均公共空間面積只有4.6平方米/人，低于深標的要求（8.3平方米/人），而公共空間在布局上分布不均造成了相當一部分的居民，特別是城中村的居民在步行5分鐘范圍內無法抵達公共空間。
同時，很多已有社區公共空間目前提供的設施配置雖體現了較好的公平性和均好性，但大多重點關注居民的基本生活保障，對其精神層面的交往需求，如康體健身、文化交往、全年齡段教育等方面應對不足，對老年人、學齡兒童、殘疾人等群體的定向生活和交通出行需求仍然存在盲區。
（五）城市更新帶來的弱勢群體驅逐、文化割裂等問題
根據深圳市南山區68個城市更新項目的統計，更新前所有片區能為33.4萬人提供低成本的城中村、舊住宅等廉價住房，而更新后所有片區建設的保障房僅能為大約6000人提供1866套住房。大規模拆除重建式的城市更新表面上提供了“優質”生活空間，但其造成低成本生活空間的消亡，割裂了已有的社會生態鏈條，破壞了不同人群之間的良好的共生關系，對弱勢群體形成驅逐效應。
表1：南山區城市更新項目更新前后廉價住房供應規模對比
數據來源：南山區城市更新項目社會發展影響評估
拆除重建的更新方式還容易導致歷史文化的遺失。如深圳羅湖區湖貝村是一個有著500年歷史的原住自然古村落，擁有“三縱八橫”的古街空間格局，保有宗祠、門樓、水井和民居等傳統建筑，是典型的廣府系坊巷式排屋村。雖然如何保留以及在多大程度上保留該地區的傳統建筑曾引發社會各界廣泛爭論，也是一個沒有標準答案的話題。但是，傳統建筑以及其蘊藏的歷史文化是優質生活空間的重要組成部分，應在城市更新中予以保留和活化再利用則是一個社會共識。
（一）提高居住用地和住房資源的有效供給
首先，適度增加居住用地在城市建設用地中的比例，實現2030年居住用地占城市建設用地比例達到25%的目標。其次，采用租售并舉的方式，增加人才公寓、廉租房、保障性住房等中小套型住房的供給，形成合理的住房套型結構。最后，根據城市空間結構的優化，在全市各級服務中心、軌道站點、17個市級重點平臺和各類產業用地主導功能區周邊強化配置優質居住用地，提升職住平衡、促進綠色交通出行，實現優質生活空間在全市范圍內的均衡布局。
（二）打造15分鐘社區生活圈
15分鐘社區生活圈是打造優質生活空間的重要手段。即在15分鐘步行可達范圍內，配備生活所需的基本服務功能與公共活動空間，形成安全、友好、舒適的社會基本生活平臺。包括合理選址 “職住休教醫”五元平衡的社區中心，營造和諧幸福的活力街道生活，構建社區多級綠地系統，倡導社區綠色健康的出行方式。
圖8：上海15分鐘社區生活圈示意圖
資料來源：《上海市城市總體規劃（2017-2035）》
（三）提倡以社區公共空間為觸媒的社區微更新
改變市場驅動、拆除重建為主體的城市更新模式和體制機制，準確定位城市和社區公共系統中的薄弱或關鍵環節，通過城市設計的手法激活這些關鍵觸媒，使其能發揮整合空間和鏈接城市功能的積極作用，然后沿著“整合空間資源—改善空間品質—提升服務標準—重塑投資環境—激發城市活力—升級城市功能”的路徑，逐步實現城市更新的目標。
圖9：巴塞羅那的“針灸療法”城市更新
（四）在城市更新專項規劃中增加對歷史文化的專題研究
對深圳而言，大至整個城中村，小至舊工業廠房、舊辦公樓、城中村中的宗祠等單體建筑都是未來的歷史文化遺產，都是見證深圳成長的“年輪”，也都是優質生活空間的重要組成部分。因此，建議在深圳城市更新專項規劃一般都強制要求進行產業、交通、建筑設計等專題或專項研究的基礎上，增加對歷史文化的專題研究，從而識別、保留和延續文化資源，更好得促進城市、社區精神文明的發展和建設。
文章作者：朱楓，李閻魁
編輯：李皎月